胡志明市各郡公寓租金收益率：2025年投資指南

什麼是租金收益率？為何如此重要？

租金收益率（rental yield）是年租金收入佔資產價值的百分比，是投資者評估一套出租公寓投資效益最基本的衡量指標。

需要區分兩種收益率：

• 毛收益率（gross yield）： 計算公式為（月租金 × 12）÷ 購入價格 × 100%。
• 淨收益率（net yield）： 計算公式為（（月租金 × 12）減去年度運營成本）÷ 購入價格 × 100%。

運營成本包括公寓管理費、出租個人所得稅（依現行規定，若年收入超過1億越南盾則按租金收入的5%徵收）、維修費及空置期損失。通常淨收益率比毛收益率低約1至1.5個百分點。

在胡志明市，毛收益率達5%以上通常被視為對長線投資者具吸引力，而低於4%則通常僅適合對資產價格有強烈升值預期的情況。

2025年胡志明市租賃市場總覽

胡志明市是越南最活躍的公寓租賃市場，其發展動力來自：

• 市區人口逾900萬，加上大量外來移民。
• 龐大的外籍人士（expat）社群，集中於數個核心郡區。
• 城鎮化速度快速，數據來源：越南統計總局。

然而，由於2022年至2024年間項目法律問題懸而未決，新公寓供應受到限制，導致售價大幅上漲，租金收益率較過去有所下降。自2025年起，隨著《房地產經營法》及修訂版《住房法》逐步解決法律障礙（參閱法律圖書館），供應量逐漸恢復。

豪華級（逾40億越南盾）物業收益率較低，因售價漲幅快於租金漲幅。中端物業（15億至35億越南盾）由於租賃需求廣泛，通常可獲得更佳的收益率。

各郡租金收益率一覽表

下表彙整各區域平均毛收益率估算，數據基於普遍市場價格，僅供參考，實際數字可能因具體項目而有所不同。

區域	典型物業等級	平均售價	月租金	預估毛收益率
第2郡（Thảo Điền、An Phú）	高端至豪華	50億至120億	2000萬至6000萬	4.5至6%
第7郡（Phú Mỹ Hưng）	高端	40億至80億	1500萬至4000萬	4.5至6%
Bình Thạnh郡	中端至高端	25億至50億	1000萬至2500萬	4.8至6.5%
第1郡	高端至豪華	60億至150億	2000萬至5500萬	3.5至5%
第4郡	中端	20億至35億	800萬至1600萬	4.5至5.5%
第9郡（Thủ Đức市）	經濟型至中端	15億至30億	500萬至1200萬	4至5.5%
第10郡	中端	25億至40億	800萬至1800萬	4至5.5%
Bình Dương（毗鄰地區）	經濟型	10億至20億	350萬至800萬	4.5至6%

注意： 扣除費用及稅款後，實際淨收益率通常比毛收益率低1至1.5個百分點。

第2郡與Thảo Điền：外籍人士市場熱點

Thảo Điền（第2郡，現隸屬Thủ Đức市）是胡志明市外籍人士租賃需求最旺盛的地區。來自韓國、日本、歐洲及美國的外籍社群因當地的國際學校、餐廳及寧靜的濱河環境而對此區情有獨鍾。

Thảo Điền市場特點：

• 高端項目內2臥室公寓（70至100 m²）每月租金可達2500萬至4500萬越南盾。
• 3臥室公寓或頂層複式（penthouse）每月可達5000萬至8000萬越南盾。
• 配套設施齊全的項目入住率通常超過85%。
• 自2021年至今售價大幅攀升，毛收益率已從此前的6至7%回落至4.5至5.5%區間。

對此區域感興趣的投資者可瀏覽TìmNhàGầnĐây上Thảo Điền及第2郡的在售公寓。

第7郡與Phú Mỹ Hưng：示範性城市綜合體

Phú Mỹ Hưng是規劃嚴謹的綜合城區，吸引韓國及台灣社群以及國內商界家庭。該區域的競爭優勢包括：

• 基礎設施完善，人行道寬闊，綠化豐富。
• 國際學校、購物中心及國際醫院集中。
• 租金穩定，波動幅度小於其他區域。

Phú Mỹ Hưng毛收益率在4.5至6%之間，與Thảo Điền相當。然而，部分舊樓（2010年前建成）售價明顯偏低，若能維持租金水平，收益率將更為優越。

查看更多Phú Mỹ Hưng及第7郡公寓。

Bình Thạnh郡：高收益率，中心地段

Bình Thạnh郡因毗鄰第1郡、交通基礎設施持續改善，以及兼具越南本地人與外籍人士的租賃需求，正迅速崛起為收益率最具吸引力的郡區之一。

Bình Thạnh郡的優勢：

• Xô Viết Nghệ Tĩnh一帶及西貢河沿岸有多個景觀優美的高端項目。
• 中端物業（25億至40億越南盾）毛收益率可達5至6.5%。
• 靠近市中心，但售價比第1郡低30至50%。

希望在合理預算內優化收益率的投資者應考慮Bình Thạnh郡公寓。

影響收益率的地段以外因素

收益率不僅取決於所在郡區，還受多項微觀因素影響：

項目配套設施： 游泳池、健身房、24小時保安及專業接待大堂，可使租金比配套不足的項目高出10至20%。

樓層與朝向： 高樓層、東向或西南向、視野開闊的單位，租金通常比其他單位高5至15%。

室內裝潢： 全套高端家具交付的單位，租金可比毛坯單位高出20至30%，同時也能吸引更優質的租戶。

管理費： 每月管理費介於每m² 15,000至30,000越南盾為普遍水平。豪華項目較高的管理費可能顯著侵蝕淨收益率。

空置率： 財務規劃中應預留每年平均1至1.5個月的空置期（約8至12%），以避免現金流短缺。

出租公寓的費用與稅款

投資者需將以下所有費用納入財務模型：

1. 出租個人所得稅： 若年租金收入超過1億越南盾（約每月830萬越南盾），需按總收入的5%繳納個人所得稅。詳細規定請參閱越南財政部。
2. 公寓管理費： 依物業等級，通常為每m²每月15,000至40,000越南盾。
3. 定期維護費： 每5至7年估計為公寓價值的1至2%，用於粉刷及設備更換。
4. 仲介佣金： 通常為1年期合同1個月租金。
5. 租賃合同公證費（如適用）：數十萬越南盾。

實際淨收益率計算示例：公寓售價30億越南盾，月租金1500萬越南盾：

• 毛收益率：（1500萬 × 12）÷ 30億 × 100% = 6%。
• 扣除個人所得稅（5%）：1500萬 × 5% × 12 = 每年900萬越南盾。
• 扣除管理費（例：70 m² × 20,000 × 12）：每年1,680萬越南盾。
• 扣除1個月空置：1500萬越南盾。
• 預估淨收益率：（1.8億 減 900萬 減 1,680萬 減 1,500萬）÷ 30億 × 100% ≈ 4.6%。

投資者需識別的風險

在胡志明市投資出租公寓並非沒有風險，以下是最常見的風險：

• 項目法律風險： 部分項目尚未取得完整房產證（sổ hồng），難以正式出租或轉售。購買前務必核查法律狀態（詳見胡志明市購買公寓9步流程）。
• 利率風險： 若使用財務槓桿（銀行貸款），利率上升可能抹去全部租金收益。請追蹤越南國家銀行的利率動態。
• 市場風險： 部分區域新增供應大幅增加，可能拉低租金水平。
• 租客風險： 租客拖欠租金、損壞物業或違反合同條款。
• 匯率風險（針對外國投資者）：收入以越南盾計算，而本金以外幣計算。

優化租金收益率的策略

以下是資深投資者常用的一些策略：

選擇中端物業而非豪華物業： 20億至35億越南盾的公寓通常比60億越南盾以上的公寓收益率更好，因為租賃需求更廣泛，競爭也較低。

投資基礎設施發展中的區域： 地鐵線路（尤其是已通車的Metro 1號線Bến Thành至Suối Tiên段）正在提升沿線不動產價值，包括Bình Thạnh郡及Thủ Đức。

長期租約優於短期租約： 長期出租（12個月以上）更為穩定，可降低空置率及尋找新租客的成本。短期出租（Airbnb）收益可能更高，但潛在法律風險更大，管理也更為複雜。

提供完整高品質家具： 額外投入1億至2億越南盾的家具，每月可提升300萬至500萬越南盾的租金，即家具投資可在2至3年內回本。

委託專業公司管理： 不動產管理公司通常收取租金收入的8至12%作為費用，但可節省時間並提升租客體驗，適合繁忙或不在當地的投資者。

公寓租金收益率與其他投資渠道比較

為正確評估公寓租金收益率的價值，需與其他渠道進行比較：

投資渠道	年預期收益率	流動性	風險
胡志明市出租公寓	4至6.5%（毛）	低至中等	中等
銀行定期存款	4.5至5.5%	非常高	非常低
政府公債	4至5%	高	非常低
股票（VN-Index）	波動劇烈	高	高
郊區土地	0至2%（純租金）	低	中等至高

出租公寓的突出優勢在於能夠將租金被動收入與長期資產升值潛力相結合。在胡志明市，市中心及發展中區域公寓歷史上長期年均升值5至10%，儘管未來漲幅無法保證。

如需搜尋胡志明市出租公寓，歡迎瀏覽TìmNhàGầnĐây出租公寓頁面。