胡志明市各郡公寓租金收益率：2024年投資者指南

什麼是租金收益率？為何它如此重要？

租金收益率是指年租金收入佔公寓價值的百分比，是投資者在投入資金前評估房產表現的核心指標。

常用的收益率計算方式有兩種：

• 毛收益率： 計算公式為（月租金 × 12）÷ 購買價格 × 100。
• 淨收益率： 計算公式為（（月租金 × 12）減去年度開支）÷ 購買價格 × 100。開支包括管理費、維護費、個人所得稅及空置期損失。

胡志明市的投資者通常以每年4%至6%的毛收益率為目標，而扣除運營成本後，實際淨收益率一般低約1至1.5個百分點。

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胡志明市公寓租賃市場概覽

胡志明市是越南最活躍的公寓租賃市場，主要驅動因素包括：

• 人口持續增長： 登記居民超過9 triệu人，實際居住人口估計達13至14 triệu人，形成持續不斷的租賃需求。
• 外來務工者與外籍專業人士： 來自各省份的數十萬名務工者，以及主要聚集於Thảo Điền和Phú Mỹ Hưng一帶的龐大外籍社群。
• 新公寓供應有限： 2022年至2024年間的法律及行政審批延誤使供應趨緊，推動租金上漲。

根據市場數據，胡志明市核心地段的公寓租金每年上漲約5%至10%。欲查閱宏觀經濟統計數據的讀者，可瀏覽越南統計總局。

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各郡租金收益率：對比表

下表彙整了各主要地區、各公寓定位的估計毛收益率。數據以2024年市場現行購買價格及租金水平為基礎，僅供參考——實際結果因個別項目而異。

地區	定位	購買價格（tỷ đồng）	租金（triệu/月）	估計毛收益率
第1郡	豪華	6至15	20至50	3.5%至4.5%
第2郡（Thảo Điền）	豪華	5至12	20至60	4.5%至6%
第7郡（Phú Mỹ Hưng）	中高端	4至10	15至40	4%至5.5%
Bình Thạnh	中端	2.5至5	8至18	4%至5%
第9郡（Thủ Đức市）	中端	2至4	6至12	4%至5.5%
第4郡	中端	3至6	10至20	4%至5%
第6郡	實惠	1.8至3.5	5至10	3.5%至4.5%
Bình Dương（邊境地區）	實惠	1.2至2.5	4至8	4%至5.5%

備注： 扣除稅款及運營成本後，實際淨收益率約低1至1.5個百分點。

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第2郡（Thảo Điền）：胡志明市租賃投資首選熱點

Thảo Điền是胡志明市公寓租金收益率最高的地區，以龐大且成熟的外籍社群為基礎。這裡是在胡志明市工作的韓國、日本、歐洲及美國籍專業人士的首選居住地。

核心亮點：

• 面積80至150 m²的公寓，月租金介於25至60 triệu đồng。
• The Ascent、Masteri Thảo Điền及Gateway Thảo Điền等項目長期保持90%以上的入住率。
• 毗鄰國際學校、餐廳及各類外籍人士生活配套設施，全年租賃需求穩定。

投資者可在TìmNhàGầnĐây的第2郡房產買賣頁面搜尋Thảo Điền的公寓。

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第7郡（Phú Mỹ Hưng）：規劃完善的城市社區

Phú Mỹ Hưng是一個配備完善基礎設施及高品質住宅社區的綜合規劃城市，吸引了眾多韓國及台灣家庭，以及國內專業人士入住。

投資優勢：

• 入住率高，季節性波動極小。
• 2至3房公寓月租金介於15至40 triệu đồng。
• 自給自足的生活配套生態系統（國際學校、醫院、購物中心）有助於留住長期租客。

需考量的風險：

• Phú Mỹ Hưng的新增供應相當有限，而較高的購買價格可能壓縮收益率。
• 部分老舊公寓面臨Nam Sài Gòn（南西貢）周邊新項目日益激烈的競爭。

在TìmNhàGầnĐây瀏覽第7郡公寓。

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Bình Thạnh：鄰近市中心、收益穩健

Bình Thạnh緊鄰第1郡，交通便利，是在中央商業區上班的租客的理想居所，也是預算介於2.5至5 tỷ đồng的中端投資者的吸引選項。

優勢：

• 購買價格比第1郡和第2郡低20%至30%，而要求租金仍具競爭力。
• 多個項目鄰近地鐵1號線（Bến Thành至Suối Tiên），地鐵全面通車後有望帶動資本增值。
• 非常適合越南年輕專業人士及注重性價比的外籍租客群體。

瀏覽Bình Thạnh的公寓列表，比較購買價格並估算潛在收益率。

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Thủ Đức（原第9郡）：長線增值良機

Thủ Đức市（由原第2郡、第9郡及第12郡合併而成）是一個快速發展的地區，擁有眾多大學、高科技園區及大型基礎設施建設。

Thủ Đức吸引投資者的原因：

• 原第9郡地區的公寓購買價格依然較低，僅需2至4 tỷ đồng，讓投資者以較少資本入市。
• 租賃需求來自胡志明市高科技園區的學生、工程師及知識工作者。
• 受創新城市發展總體規劃推動，未來5至10年的資產增值潛力強勁。

風險：

• 偏遠地段的項目空置率可能較高，尤其在公眾假期及學期假期間。
• 部分子區域的交通基礎設施仍不完善。

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影響淨收益率的成本

許多新手投資者只計算毛收益率而忽略實際運營成本，導致預期不切實際。以下是需納入考量的常見成本：

成本類型	年度估計
公寓管理費	0.5至1 triệu đồng/m²/年
日常維護及維修	年租金收入的1%至2%
租金收入個人所得稅	收入的5%（若超過100 triệu/年）
中介找租客費用	相當於每次出租1個月租金
空置損失估計	每年時間的5%至10%
房產保險	公寓價值的0.1%至0.3%/年

關於租賃房產的稅務規定，投資者可參閱越南財政部，以獲取最新稅率及應稅門檻資訊。

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最大化租金收益率的策略

為達到盡可能高的收益率，投資者應採用以下策略：

1. 根據目標租客群體選擇合適面積： 面積50至75 m²的公寓（1至2房）通常比大面積單位帶來更高的毛收益率，因為租金與購買價格的比率更為有利。

2. 優先選擇提供專業租賃管理服務的項目： Vinhomes及Capitaland等眾多開發商提供租賃管理服務，有助於縮短空置期並確保穩定收入。

3. 從一開始便設定具競爭力的租金： 定價高於市場價格10%至15%將導致空置期延長，顯著侵蝕實際收益率。

4. 投資優質家具裝潢： 全套精裝公寓的租金可比毛坯交付高出15%至25%，尤其對外籍租客而言吸引力更大。

5. 密切關注基礎設施規劃： 新地鐵線、環城公路及橋樑對未來租金水平及轉售價值有重大影響。官方規劃資訊可在越南建設部查閱。

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投資胡志明市租賃房產的風險提示

租賃投資並非沒有風險。投資者需識別並為以下情況做好準備：

• 法律風險： 部分項目尚未取得完整的粉紅書（sổ hồng）產權證，可能影響正式出租單位的能力及投資者的法律權益。詳閱胡志明市公寓購買流程，了解法律盡職調查步驟。
• 市場風險： 新公寓供應量的驟然增加可能壓低特定地區的租金。
• 租客風險： 租客違反租約、拖欠租金或損壞房產。清晰的租賃協議及合理的押金是必要的預防措施。
• 利率風險： 若使用財務槓桿，房貸利率上升可能侵蝕淨收益率。可在越南國家銀行監控參考利率。
• 政策風險： 外籍人士房產所有權規定或房地產稅務的政策變化，可能影響租客群體及資產價值。

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比較：長期租賃 vs. 短期租賃（Airbnb）？

許多投資者會權衡兩種模式：

比較項目	長期租賃	短期租賃（Airbnb）
潛在收益率	4%至6%/年	6%至10%/年（入住率高時）
現金流穩定性	高	低至中等
運營成本	低	高（清潔、訂單管理）
法律風險	低	中至高（相關法規仍在完善中）
管理要求	低	高
最適合	被動型投資者	主動型投資者或擁有管理合作夥伴者

管理時間有限的投資者應優先選擇在需求穩定地區（如Thảo Điền、Phú Mỹ Hưng或Bình Thạnh）採用長期租賃模式。瀏覽胡志明市出租公寓列表，了解當前市場租金行情。

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結論：哪個地區最符合您的投資策略？

對每位投資者而言，並不存在一個「最佳」地區，因為胡志明市的公寓租金收益率取決於可動用資金、風險承受能力及各投資者的長遠目標：

• 資金充裕，追求穩定與品質： 第2郡（Thảo Điền）或第7郡（Phú Mỹ Hưng）是首選。
• 中等資金，兼顧收益與配套： Bình Thạnh或第4郡是理想選擇。
• 資金較少，願意承擔較高風險以換取增值潛力： Thủ Đức（原第9郡地區）值得認真考量。

在作出投資決定前，請閱讀在胡志明市買房還是租房一文，從更全面的財務角度評估買賣與租賃的利弊。