外国人購入
外国人によるベトナムでの住宅購入：規定・条件・2025年ガイド
2023年住宅法に基づき、外国人はベトナムで住宅を購入することができますが、対象者・不動産の種類・所有期間・購入可能戸数に関して一定の条件があります。本記事では、外国人がベトナムで合法的に住宅を購入するための法規制・手続き・実践的な注意点をまとめて解説します。
外国人はベトナムで住宅を購入できるか？
結論から言えば可能ですが、条件が伴います。2014年住宅法の施行（および2023年住宅法による継続的な改訂）以降、外国の個人および組織は、法律の定める範囲内でベトナムにおける住宅の所有が認められています。これは、外国人の住宅購入権が大幅に制限されていた2015年以前と比べ、大きな転換点となりました。
ただし、外国人によるベトナムでの住宅所有は土地使用権とは異なります。外国人が所有できるのは住宅（土地に附属する建物）のみであり、土地使用権を名義登録することはできません。これは、購入を検討する前に必ず理解しておくべき根本的な違いです。
住宅法および施行政令の全文はThư viện Pháp luật（法律図書館）でご確認ください。
住宅購入が認められる外国人の対象
2023年住宅法によれば、ベトナムで住宅を所有できる外国の対象者は以下の2グループです。
外国人個人：
- ベトナムへの入国が許可されている外国人個人（有効なビザ・査証、または一時滞在許可証・永住許可証を保有している者）。
- 労働許可証や住民登録（ホウカウ）は不要。
外国法人・組織：
- ベトナム法に基づきベトナムで活動する外国の企業・組織（投資ライセンスまたは法人登記証明書を保有している者）。
- 外交・領事機関については別途規定が適用される。
注意： 海外在住ベトナム人（越僑／ベトキュー）については別途規定があり、純粋な外国人と比べて多くの権利が認められています。購入可能戸数に上限がなく、所有期間も長期にわたります。
外国人が購入できる不動産の種類
外国人がすべての種類の不動産を購入できるわけではありません。以下の表をご参照ください。
| 不動産の種類 | 外国人の購入可否 |
|---|---|
| 分譲マンション（商業プロジェクト内） | 可 |
| 戸建住宅（プロジェクト内の町家・ヴィラ） | 可（地域ごとに戸数制限あり） |
| 宅地（土地使用権） | 不可 |
| 農地・林地 | 不可 |
| リゾート型不動産（コンドテル・オフィステル） | 所有に関する明確な規定なし、法的リスク高 |
| 社会住宅 | 不可 |
実践的な推奨事項： 外国人は、法的整備が明確で、信頼できるデベロッパーが開発し、国家機関が外国人所有を承認済みのプロジェクトの分譲マンションを優先的に選ぶことをお勧めします。
購入可能戸数の上限
これは多くの人が見落としがちな重要な規定です。
- 一棟のマンションにおいて： 外国人（個人・法人を合わせた合計）は総戸数の**30%**を超えて所有することができません。
- 戸建住宅エリア（町家・ヴィラ）において： 行政区画（phường＝フォン）単位で250戸を超えることができません。
- 外国人個人： 個人は戸建住宅を1戸のみ所有可能。分譲マンションは棟全体の30%を超えない範囲で戸数制限なし。
実際のところ、ホーチミン市では Thảo Điền（旧2区）、Bình Thạnh、Phú Mỹ Hưng などの大規模プロジェクトの多くで、外国人向けの30%クォータがすでに完売または残りわずかとなっています。手付金を支払う前に、必ずデベロッパーにクォータの残数を確認してください。
外国人の住宅所有期間
これはベトナム国民との最大の違いです。
- 初回所有期間： 住宅所有証明書（ソーホン）の発行日から50年間。
- 延長： 延長時点の法律規定に基づき条件を満たす場合、さらに50年間延長可能。
- ベトナム国民： 土地使用権付き住宅については永続的な所有権（期限なし）。
実際に留意すべき点：
- 別の外国人へ売却する場合、新たな購入者の所有期間は売却者の残存期間を引き継がず、新たに50年としてカウントされます。
- ベトナム国民へ売却する場合、購入者はベトナム国民に適用される規定に従い、永続的な所有権を得ることができます。
外国人のためのベトナム住宅購入手続き
外国人の住宅購入プロセスはベトナム国民とほぼ同様ですが、いくつかの追加ステップがあります。
- 資格の確認： ビザ、一時滞在許可証、または永住許可証が有効であることを確認する。
- 適格プロジェクトの選定： 外国人への販売が許可されているプロジェクト（建設局から確認書を取得済みのデベロッパー）で、30%クォータに余裕があるものを選ぶ。
- 手付金契約の締結： バイリンガル対応の法律アドバイザーや弁護士に契約書を確認してもらうことを強く推奨します。
- 売買契約（HĐMB）の締結： 権限を持つ公証役場で公証を受ける。
- 税金および手数料の納付： 個人所得税（売主が個人の場合）、登録免許税、公証手数料。
- 所有証明書の申請・登録： 土地登記局に書類を提出し、外国人名義のソーホン（ピンクブック）の発行を受ける。
公証および契約に関する法的規定の詳細はベトナム法務省でご確認ください。
外国人が住宅購入時に負担する費用・税金
| 費用項目 | 金額 |
|---|---|
| 登録免許税 | 契約書記載の物件価格の0.5% |
| 契約公証手数料 | 公証手数料表に基づく（通常、物件価格により1〜3 triệu đồン程度） |
| 所有証明書登録手数料 | 地域規定による、通常1 triệu đồng未満 |
| VAT（デベロッパーからの購入時） | 物件価格の10%（通常、販売価格に含まれている） |
| マンション管理費（月額） | プロジェクトによる、通常10,000〜30,000 đồng/m²/月 |
| 仲介手数料（該当する場合） | 通常、取引価格の1〜2%。売主・買主どちらが負担するかは合意による |
税金および登録免許税の詳細はベトナム財務省でご確認ください。
外国人はベトナムの銀行で住宅ローンを組めるか？
よくある質問です。現状は以下の通りです。
- ベトナムの民間銀行の大部分は、外国人への住宅ローン（担保融資）を提供していません。 外国人は土地使用権（主要な担保資産）を持てないためです。
- 一部の外資系銀行（HSBC、Standard Chartered、Shinhan Bankなど）は、安定した収入やベトナムでの長期雇用契約などの条件を満たす場合に融資を検討する可能性があります。
- 外国人は多くの場合、全額を現金または海外送金で支払う必要があります。
アドバイス：ホーチミン市内の国際銀行の個人サービス部門に直接お問い合わせください。融資・外為政策の詳細はベトナム国家銀行でご確認ください。
ホーチミン市で外国人が住宅購入するのに最適なエリア
ホーチミン市はベトナムで最も活発な不動産市場であり、外国人にとって第一の選択肢です。主なエリアをご紹介します。
Thảo Điền（トゥドゥック市、旧2区）： 大きな外国人コミュニティ、多数のインターナショナルスクール、充実した高級アメニティ、多様なマンション・ヴィラ物件が揃っています。販売中のプロジェクトは/buy?district=HCM-D2でご覧ください。
Phú Mỹ Hưng（7区）： 計画的に整備された都市エリア、良好な生活環境、韓国人・日本人に人気。物件は/buy?district=HCM-D7で探せます。
Bình Thạnh（ビンタイン区）： 中心部へのアクセスが良く、外国人クォータに余裕のある高級マンションプロジェクトが多数。詳細は/buy?district=HCM-BTをご覧ください。
1区（Quận 1）： 金融・商業の中心地。CBDで働く外国人プロフェッショナルに最適です。
外国人が住宅購入時に避けるべき法的リスク
外国人が特に注意すべき一般的なリスクをご紹介します。
- 「名義貸し（ノミニー）」による購入： 一部の外国人がベトナム人にソーホン（ピンクブック）の名義を代わりに登録してもらうケースがあります。この方法は違法であり、資産没収の対象となり、法律による保護を受けることができません。
- コンドテル・オフィステルの購入： この不動産形態は長期所有に関する明確な法的枠組みがなく、紛争リスクが高い状況です。
- 販売条件を満たしていないプロジェクト： 一部のデベロッパーは外国人への販売に関する正式な承認を取得していないにもかかわらず販売活動を行っています。法的書類を十分に確認してください。
- ベトナム語のみの契約書： ベトナム語が読めない外国人は、署名前に専門の通訳者とバイリンガル弁護士による確認が必須です。
- 30%クォータの満了： 棟全体の外国人所有率がすでに30%に達している場合、取引登録ができず、紛争の原因となります。
詳細なガイドは/knowledge/nguoi-nuoc-ngoai-mua-nha-viet-nam-quy-dinh-phap-ly-va-huong-dan-thuc-te-2024でもご確認いただけます。
住宅購入の旅を始めるには？
ベトナムでの住宅購入を検討している外国人の方のために、実践的なロードマップをご紹介します。
- 市場調査： エリア、価格帯、ニーズに合った物件タイプを調べる。
- 早めの法律相談： 物件を見学する前に、外国人取引の経験豊富な不動産弁護士に相談する。
- 信頼できる不動産会社の選択： 国際的なクライアントへの対応経験がある仲介業者または不動産会社と連携する。
- クォータおよびプロジェクトの法的確認： デベロッパーに現在の外国人所有比率を記載した確認書の提出を求める。
- 資金準備： 資金の出所、ベトナムへの送金方法、発生する各種手数料を確認する。
TìmNhàGầnĐây（ティムニャーガンダイ）の物件購入ページでは、区・価格帯・物件タイプなど多様なフィルターを使って、ご希望に合った物件をすぐに検索できます。
決断する前にホーチミン市と他都市の市場を比較したい方は、/knowledge/hcmc-apartments-for-foreignersの分析記事もご覧ください。
よくある質問
外国人はベトナムでソーホン（ピンクブック）を自分の名義で取得できますか？
はい、可能です。条件を満たす外国人（有効なビザまたは一時滞在許可証を保有し、許可を受けた商業プロジェクト内の物件を購入する場合）は、自分の名義で住宅所有証明書（ソーホン）の発行を受けることができます。所有期間は50年で、さらに50年の延長が可能です。
ベトナムにおける外国人の住宅所有期間はどれくらいですか？
ソーホン（ピンクブック）発行日から50年間で、延長時点の法律規定に基づき条件を満たす場合にさらに50年間延長することができます。別の外国人へ売却する場合、新たな購入者の所有期間は最初から50年としてカウントされます。
外国人はベトナムで何戸まで住宅を購入できますか？
一棟のマンションにおいて、外国人（すべての個人および法人の合計）は総戸数の30%を超えて所有することができません。戸建住宅については、外国人個人は1エリア内で外国人所有が250戸を超えない範囲で1戸のみ所有できます。
外国人は購入した住宅をベトナムで賃貸に出すことができますか？
はい、可能です。合法的に住宅を所有する外国人は、所有期間中にその住宅を賃貸に出す権利があります。ただし、賃貸契約に関する規定およびベトナム法に基づく所得税の申告義務を遵守する必要があります。
外国人はベトナムの銀行で住宅ローンを組むことができますか？
非常に困難です。ベトナムの民間銀行の大部分は、外国人が担保として提供できる土地使用権を持たないため、住宅ローンの提供を行っていません。ベトナム国内の一部の外資系銀行（HSBC、Standard Chartered）は一定の条件下で融資を検討する場合があります。外国人の大多数は現金で購入しています。
コンドテル（リゾートマンション）は外国人が購入するのに適していますか？
推奨しません。コンドテルおよびオフィステルは、ベトナムにおける長期所有権に関する明確な法的枠組みが整っておらず、法的紛争のリスクが高く、安定したソーホン（ピンクブック）の取得が困難です。外国人は法的整備が充実した商業プロジェクトの分譲マンションを優先すべきです。
海外在住ベトナム人（越僑／ベトキュー）の住宅購入権は外国人と異なりますか？
はい、異なります。ベトナム国籍を保持したまま海外に定住しているベトナム人は、国内市民と同様に扱われます（永続的な所有権、戸数制限なし）。ベトナム国籍を離脱した越僑は外国人と同様の住宅購入権を持ちますが、現行規定により一部の優遇措置が適用される場合があります。
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ホーチミン市のエージェント一覧を見るか、外国人買い手に対応するエージェントをお繋ぎします。
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