外国人によるベトナム不動産購入：資格・権利・手続き 2025年版

概要：外国人はベトナムで不動産を購入できるか？

端的に言えば、可能です――ただし、いくつかの重要な条件が伴います。2014年住宅法が施行され（その後2023年住宅法へと引き継がれ）、外国人個人および外資系組織はベトナムの住宅用不動産を正式に所有できるようになりました。これは、こうした権利が事実上存在しなかった2015年以前と比較すると、大きな前進といえます。

ただし、外国人の所有権はベトナム国民のそれとは大きく異なります。主な違いは3点です。購入できる物件の種類・所有期間・一つのプロジェクト内で許可されるユニット数の上限。契約書に署名する前にこれらの制限を理解することは、法的リスクを回避するうえで不可欠です。

より詳しい情報については、外国人はベトナムで不動産を購入できるか？の詳細記事もご参照ください。

---

外国人がベトナムで不動産を購入するための資格要件

現行規定のもと、ベトナムで不動産を購入しようとする外国人購入者は、以下の条件を満たす必要があります。

外国人個人の場合：

• ベトナムへの入国が認められていること（有効なパスポートを所持し、入国禁止措置を受けていないこと）。
• 不動産購入に際して、就労許可証・一時居住証・長期ビザは不要です（よくある誤解です）。
• プロジェクトの支払いスケジュールを満たす十分な資力を有すること。

外資系組織の場合：

• ベトナムで合法的に設立・運営されていること（投資登録証明書または企業登録証明書を保有していること）。
• 組織内で働く従業員の宿泊施設を提供する目的で住宅用不動産を購入できます。

購入可能な物件の種類：

• 外国人への販売が承認されたプロジェクトのアパートメントユニット。
• 外国人への販売が承認された都市開発内の独立住宅（テラスハウス、ビラ）。
• 独立した土地区画は購入不可です（ベトナム憲法上、すべての土地は全人民の所有です）。

公式参照：Thu Vien Phap Luatの住宅法および関連ガイダンス文書。

---

所有クォータと所有期間

ここは外国人購入者が最も詳しく理解すべきセクションです。

一つのプロジェクト内における所有クォータ

物件の種類	最大クォータ
アパートメントユニット	一棟の建物内の総ユニット数の30%以下
独立住宅（ビラ、テラスハウス）	一つの区（ワードレベルの行政区画）内で250ユニット以下

30%のクォータが満たされると、デベロッパーは在庫が残っていても外国人購入者へのユニット販売が認められなくなります。高級アパートメントプロジェクトの「外国人クォータ」が非常に速く売り切れる理由はここにあります。

所有期間

外国人には、50年の期限付きで住宅所有証明書（「sổ hồng」／ピンクブック）が発行され、申請により再度50年の更新が可能です。外国人所有者がベトナム国民と婚姻した場合、所有期間は恒久的な長期所有へ転換できる場合があります。

ベトナム国民は恒久（無期限）の住宅所有権を持ちます――長期的な資産価値を評価する際に念頭に置くべき根本的な違いです。

---

ホーチミン市における外国人のための不動産購入ステップバイステップ

外国人の購入プロセスはベトナム人購入者のそれとほぼ同様ですが、いくつかの追加的な法的確認手順があります。

1. プロジェクトの外国人クォータを確認する： デベロッパーまたは販売代理店に連絡し、外国人購入者向けの残余クォータがあるか確認します。
2. 手付金契約に署名する： 通常はユニット価格の10%。クォータが枯渇した場合に備え、返金条件をよく読んでください。
3. 売買契約書（SPA）に署名する： 管轄の公証役場での公証が義務付けられています。
4. スケジュールに従って支払いを行う： 通常は建設マイルストーンに連動した複数回の分割払い（オフプランプロジェクトの場合）、または一括払い（完成済みプロジェクトの場合）。
5. 所有権登録書類を提出する： 地域の土地登録局が外国人名義で所有証明書（sổ hồng）を発行します。
6. ピンクブックを受け取る： 通常、すべての手続き完了から3〜6か月かかります。

より詳しい手順については：ホーチミン市のアパートメント購入プロセス：内覧から名義変更までの9ステップをご覧ください。

---

外国人が不動産を購入する際の費用と税金

購入価格以外に、外国人購入者は以下の追加費用を見込んでおく必要があります。

費用項目	参考レート
付加価値税（VAT）	契約金額の10%（通常は販売価格に含まれています）
アパートメント維持管理費	契約金額の2%（一括払い、引渡し時に支払い）
登録税（印紙税）	ピンクブック登録時の資産価値の0.5%
公証費用	契約金額の約0.1%〜0.3%
販売代理手数料	通常1%〜2%（売主負担ですが、条件を明確に合意すること）

物件を再販売する際、外国人は譲渡価格の2%の個人所得税を納付する義務があります（利益・損失に関わらず）。適用される税規制の詳細については、財務省をご参照ください。

---

外国人が購入できるエリアとできないエリア

ベトナムのすべての地域が外国人の不動産所有に開放されているわけではありません。具体的には：

外国人による購入が認められないエリア：

• 国防・安全保障区域。
• 国家主権の保護に関係するエリア（国防省および公安省が指定）。

外国人による購入が認められるエリア：

• 制限の対象とならない通常の都市開発・商業住宅ゾーン。
• ホーチミン市は最も活発な市場で、特にThảo Điền（旧2区、現Thủ Đức市）、Phú Mỹ Hưng（7区）、Bình Thạnh、1区などのエリアが人気です。

外国人向け物件を今すぐ閲覧：

• Thảo Điền のアパートメント（Thủ Đức市 — ホーチミン市最大の外国人コミュニティの拠点）
• Phú Mỹ Hưng（7区）のアパートメント（国際的なタウンシップ）
• Bình Thạnh のアパートメント（市街中心部に近く、より手頃な価格帯）

---

銀行融資：外国人はベトナムで住宅ローンを組めるか？

これは最もよく寄せられる質問のひとつです。現在の融資方針は銀行によって異なりますが、全体的な状況は以下の通りです。

• ベトナムの銀行： 一部の銀行では、ベトナム国内に収入がある外国人向けの住宅ローン商品を導入しており、通常は有効な就労許可証・長期雇用契約・貸付銀行への給与口座の開設が求められます。融資比率（LTV）はベトナム人借入者より一般的に低く、資産価値の50%〜70%程度です。
• ベトナムに支店を持つ外資系銀行： HSBCやStandard Charteredなどの銀行は、外国人顧客向けに設計された住宅ローンパッケージを提供しており、多くの場合より柔軟な資格条件が設定されています。
• 金利： 現行の政策金利によって異なります。最新の金利はベトナム国家銀行でご確認ください。

重要な注意事項：外国人は土地使用権を住宅ローンの担保として利用できません（そのような権利を保有していないため）。土地上に建設された建造物の所有権のみを担保にすることができ、これが借入能力に影響する場合があります。

---

ベトナム国民と婚姻した外国人：特別な所有権

外国人がベトナム国民と法的に婚姻している場合、不動産の所有権は大幅に拡大されます。

• 配偶者の一方がベトナム国民である夫婦共有財産には、ベトナム国民と同等の恒久期限付きピンクブックが発行される場合があります。
• 30%のクォータ制限や50年の所有期間の制約を受けません。
• より幅広い種類の物件（住宅に付属する居住用土地を含む）にアクセスできます。

これはベトナムに長期定住している多くの外国人が選択する方法です。ただし、婚姻が法的に登録されていること、また将来の紛争を避けるためにピンクブックが各当事者の所有割合を正確に反映していることを確認することが重要です。

---

よくあるリスクとその回避方法

以下は、ベトナムで不動産を購入する外国人がよく直面するリスクです。

1. クォータ満了後の購入： 一部のデベロッパーや代理店は、クォータが既に満了した後に外国人購入者へ販売を行い、契約が無効になる場合があります。対策：手付金を支払う前に、残余クォータがあることをデベロッパーから書面で確認を取ること。

2. 売買契約書ではなく委任状への署名： 「不動産購入」の取り決めが実際には購入者をほとんど保護しない無期限の委任状であるケースがあります。正式に公証された売買契約書（SPA）のみを受け入れること。

3. ピンクブックの期間に関する混乱： 所有期間が誤って広告されているアパートメントも存在します。署名前に、権利証が50年か恒久かを必ず確認すること。

4. 言語の壁： すべての契約書・ピンクブック・行政手続きはベトナム語で行われます。外国人購入者は、国際的なクライアントとの業務経験を持つ弁護士または不動産コンサルタントを起用することを強くお勧めします。

5. 資金の送金： 再販売の際、外国人はすべての適用税を支払った後、収益を海外に送金する権利を持ちます。これは、資金の出所を証明する完全な書類を揃えたうえで、認可を受けた銀行を通じて行わなければなりません。

最新の市場ニュースと最新情報は、VnExpressの不動産をご覧ください。

---

まとめ：外国人にとってベトナムの不動産購入は価値があるか？

ベトナムは、明確に定義された法的枠組みのもとで外国人による不動産所有を認めている東南アジアでも数少ない国のひとつです。最低購入価格の基準が設けられているマレーシア、外国人がコンドミニアムユニットのみ購入可能（土地は不可）のタイ、個人による外国人所有が認められていないインドネシアと比較すると、ベトナムは比較的競争力のある規制環境を提供しています。

ホーチミン市での不動産購入の強み：

• 中心部の立地では流動性が高い活発な市場。
• 生活費と不動産価格は、シンガポール・バンコク・クアラルンプールと比較してまだ割安。
• Thảo ĐiềnやPhú Mỹ Hưngを中心とした、大規模で定着した外国人コミュニティ。
• 人気エリアでは年間4%〜6%の魅力的な賃貸利回り。

考慮すべき要因：

• 50年の所有期間が再販売時の資産価値に影響を与える。
• 行政手続きが複雑で、専門的な法的サポートが必要。
• プロセス全体を通じて言語の壁が存在する。

外国人購入者向けの新規ローンチプロジェクトはTìmNhàGầnĐâyの新規物件一覧をご覧ください。