ホーチミン市の区別マンション賃貸利回り：2025年投資完全ガイド

マンション賃貸利回りとは？なぜ重要なのか？

賃貸利回り（rental yield）とは、年間賃料収入を物件価格で割った割合（パーセンテージ）です。投資家が資金を投じる前に、マンションのキャッシュフロー効率を評価するための基本的な指標です。

利回りには2種類あり、区別する必要があります。

• 表面利回り（Gross Yield）： （月額賃料 × 12）÷ 購入価格 × 100% で計算します。
• 実質利回り（Net Yield）： （（賃料 × 12）－ 年間運営費用）÷ 購入価格 × 100% で計算します。

運営費用には通常、管理費、賃貸所得税（年間売上100 triệu đồng超の場合は売上の5%）、メンテナンス費、空室期間が含まれます。実際には、実質利回りは表面利回りより1〜1.5ポイント低くなるのが一般的です。

賃貸に関する税務規定については、財務省（Bộ Tài chính）をご参照ください。

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ホーチミン市のマンション賃貸市場概観

TP.HCM（ホーチミン市）はベトナム最大の経済都市であり、人口は900万人以上（一時滞在者を除く）で、住宅需要は常に高水準を維持しています。統計総局（Tổng cục Thống kê）のデータによれば、TP.HCMの都市化率は全国でも最高水準にあり、人口流入と継続的な賃貸住宅需要を牽引しています。

TP.HCMのマンション賃貸市場は主に3つのセグメントに分かれています。

セグメント	一般的な賃料（triệu/月）	主な入居者
低価格帯（2 tỷ未満）	5〜10	労働者、学生、若いファミリー
中価格帯（2〜4 tỷ）	10〜20	国内専門職、中所得ファミリー
高価格帯（4 tỷ超）	20〜60	外国人専門職、ビジネスパーソン

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実際の賃貸利回り計算方法：具体例で解説

Bình Thạnh（ビンタイン）にある2ベッドルーム、65 m²のマンションを3.2 tỷ đồngで購入し、月額14 triệu đồngで賃貸に出した場合を想定します。

ステップ1：表面利回りの計算 （14 triệu × 12）÷ 3.200 triệu × 100% = 168 ÷ 3.200 × 100% ≈ 5,25%

ステップ2：推定運営費用を差し引く

• 管理費・メンテナンス費：約3 triệu/月（36 triệu/年）
• 賃貸所得税（売上の5%）：8,4 triệu/年
• 想定空室期間1ヶ月/年：14 triệu
• 合計費用：約58 triệu/年

ステップ3：実質利回り （168 triệu － 58 triệu）÷ 3.200 triệu × 100% ≈ 3,44%

この実数値は表面利回りと比較してかなり低く、投資家は意思決定前に慎重に計算する必要があります。

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区別賃貸利回り：詳細比較表

以下は、2025年の一般的な市場価格に基づく各エリアの平均表面利回りの推定値です。数値は参考値であり、個々のプロジェクトによって変動する可能性があります。

区／エリア	平均購入価格（tỷ/戸）	平均賃料（triệu/月）	推定表面利回り
1区（中心部）	6〜12	20〜45	3,5〜4,5%
3区	4〜7	15〜25	3,8〜4,5%
4区	2,5〜4,5	10〜18	4,0〜4,8%
5区	3〜5	12〜20	4,0〜4,8%
7区（Phú Mỹ Hưng）	3,5〜7	15〜35	4,5〜6,0%
2区（Thảo Điền、現TP. Thủ Đức）	4〜9	18〜50	4,5〜6,5%
Bình Thạnh	2,8〜5	12〜22	4,5〜5,5%
Gò Vấp	1,8〜3,5	7〜14	4,2〜5,0%
Tân Bình	2,5〜4,5	10〜18	4,0〜5,0%
Bình Dương（隣接エリア）	1,2〜2,5	5〜10	4,5〜5,5%

注意： 上表は表面利回りを示しています。税金・管理費・空室期間を差し引いた実質利回りは、通常1〜1.5ポイント低くなります。

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詳細分析：最も魅力的な利回りが見込まれる区

2区（Thảo Điền）とTP. Thủ Đức

Thảo Điền（タオディエン）エリアはTP.HCMにおける外国人コミュニティの「首都」ともいえる場所です。国際的な専門職からの高級マンション需要が高く、特に2〜3ベッドルームで80〜120 m²の物件は月額25〜50 triệu đồngで賃貸できます。一部の優良プロジェクトでは表面利回りが5〜6,5%に達します。

Thảo Điền（タオディエン）の売り出し中物件はこちら：Thảo Điền のマンションを購入する。

7区（Phú Mỹ Hưng）

Phú Mỹ Hưng（フーミーフン）は、整備された都市計画、インターナショナルスクール、充実した生活施設により、韓国人・日本人コミュニティや外国人専門職を引き付けています。空室率が低く安定した賃料を誇り、表面利回りは4,5〜6%で推移しています。

Phú Mỹ Hưng（フーミーフン）の物件をもっと見る：7区のマンションを購入する。

Bình Thạnh（ビンタイン）

Bình Thạnh（ビンタイン）は1区に隣接するという立地上の優位性があり、交通インフラが着実に整備されています（特にメトロ1号線の開業後）。購入価格は中心部に比べて比較的手頃でありながら、CBDに近いことから賃料は高水準を維持しています。購入価格と利回りのバランスが取れた優れた選択肢です。

Bình Thạnh（ビンタイン）のマンション一覧を見る：Bình Thạnh のマンションを購入する。

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賃貸利回りに影響する要因

利回りは固定された数値ではありません。さまざまな要因によって、実際の利回りが当初の予測と大きく異なることがあります。

プラス要因（利回りを高める）：

• メトロ駅、インターナショナルスクール、大型病院、工業団地への近さ
• エリア内の外国人コミュニティの多さ
• 建物管理品質の高さと充実した設備・施設
• 大多数の入居者ニーズに合った適度な広さ（50〜80 m²）

マイナス要因（利回りを下げる）：

• エリア内の新規マンション供給の急増
• 高い建物管理費（一部高級プロジェクトでは5.000〜10.000 đồng/m²/月）
• 同セグメントの競合物件が多い激しい賃貸市場競争
• ローンで購入した場合の借入利息（銀行の変動金利は優遇期間終了後、通常年9〜11%）

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融資レバレッジと借入購入時の実質利回り

多くの投資家は物件価格の50〜70%を銀行から借り入れて購入します。これは利益もリスクも両方を拡大させます。

実例：

• 物件価格：4 tỷ đồng、借入60% = 2,4 tỷ、自己資金1,6 tỷ
• 賃料収入：18 triệu/月 = 216 triệu/年
• 年間借入利息（年利10%）：約240 triệu/年（初年度）
• キャッシュフロー：216 triệu － 240 triệu = マイナス24 triệu/年

このケースでは、賃貸収入からプラスのキャッシュフローは生まれず、長期的な資産価値上昇に賭けていることになります。この戦略はリスクが高く、借入利息の一部を補填するための別収入源が必要です。

現在の銀行貸出金利については、ベトナム国家銀行（Ngân hàng Nhà nước Việt Nam）の情報をご参照ください。

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外国人によるTP.HCMでのマンション賃貸投資

2023年住宅法の施行以来、外国人はベトナムでマンションを50年間（更新可能）所有でき、転貸の権利も認められています。これはTP.HCMの賃貸利回りを狙う海外投資家にとって大きなチャンスです。

ただし、外国人は以下の点に注意が必要です。

• 1棟のマンションで購入できる戸数は最大30%まで
• 国防・安全保障エリアでは購入不可
• 賃料収入は規定に従って申告・納税が必要

外国人向けTP.HCMのマンション情報の記事では、対象エリアや適切なプロジェクトについて詳しく解説しています。

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TP.HCMにおける効果的な賃貸投資戦略

市場分析に基づき、経験豊富な投資家がよく活用している戦略をいくつかご紹介します。

戦略1：賃貸目的購入（Buy-to-Let） 安定したキャッシュフローを重視する投資家向け。Bình Thạnh（ビンタイン）、4区、Gò Vấp（ゴーバップ）で手頃な価格の1〜2ベッドルーム（45〜70 m²）を選ぶ。長期賃貸需要が高いため空室率が低い。

戦略2：外国人コミュニティを狙う Thảo Điền（2区）またはPhú Mỹ Hưng（7区）に集中投資。他エリアの同等物件と比べて賃料は30〜50%高いが、購入価格も高め。実質純利回りは慎重に試算する必要がある。

戦略3：メトロ沿線の新規プロジェクトを購入 メトロ1号線（Bến Thành〜Suối Tiên）および建設中の路線は、沿線の不動産価値を押し上げます。TP. Thủ Đức（トゥードゥック市）のメトロ駅近くのプロジェクトは、今後3〜5年で価格上昇と利回り改善の可能性があります。

戦略4：短期サービスアパートメント 観光客やビジネス専門職が多いエリアでの短期賃貸プラットフォームを活用。長期賃貸に比べて利回りが20〜40%高くなる可能性がありますが、より積極的な管理が必要で、宿泊サービス業に関する地域規制の遵守も求められます。

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賃貸投資で注意すべきリスク

マンション賃貸投資にはリスクが伴います。投資家は主要なリスクを明確に認識しておく必要があります。

法的リスク： 一部のプロジェクトでは、土地使用権証明書（ソーホン）が未取得であったり、法的紛争中であったりすることがあります。購入前に必ず法的書類を徹底的に確認してください。

流動性リスク： 郊外にある5 tỷ超の高級マンションは、急いで売却する必要が生じた場合、売りにくい可能性があります。

需給リスク： 一部のエリアでは新規供給が急増し、賃料に下落圧力がかかる場合があります。

金利リスク： 銀行ローンで購入した場合、優遇期間終了後の変動金利上昇により利益率が圧縮されます。

管理リスク： 家賃滞納、物件の損傷、契約トラブルは頻繁に発生する問題であり、費用と解決時間を事前に見込んでおく必要があります。

総合的な比較記事もご覧ください：区別TP.HCM賃貸利回りで、市場についてより多角的な視点を得られます。

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まとめ：2025年に最も投資すべき区はどこか？

リスク許容度、資金、目標は投資家によって異なるため、絶対的な「最良の区」は存在しません。しかし、総合的な分析に基づくと：

• 高い賃貸利回りを優先するなら： Thảo Điền（TP. Thủ Đức）、Phú Mỹ Hưng（7区）、Bình Thạnh（ビンタイン）が2025年の三大注目エリアです。
• 安全性と流動性を優先するなら： 4区、5区、Tân Bình（タンビン）の優良プロジェクトは賃貸市場が安定しており、空室率が低い。
• 長期的な値上がりを優先するなら： TP. Thủ Đức（トゥードゥック市）やBình Dương（ビンズオン）の建設中メトロ路線近くのエリアは、今後5〜10年で大きな値上がりポテンシャルがあります。

意思決定をする前に、エリアの平均数値だけに頼らず、具体的な物件の購入価格と実際の賃料をもとに実質利回りをご自身でしっかり計算してください。

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