胡志明市各郡公寓租赁收益率：2024年投资者指南

什么是租赁收益率？为何如此重要？

租赁收益率是指年租金收入占公寓价值的百分比。这是投资者在投入资金之前，用于评估物业表现的核心指标。

常用的收益率计算方式有两种：

• 毛收益率： 计算公式为（月租金 × 12）÷ 购买价格 × 100。
• 净收益率： 计算公式为（（月租金 × 12）减去年度支出）÷ 购买价格 × 100。支出包括管理费、维护费、个人所得税及空置期损失。

胡志明市的投资者通常以每年4%至6%的毛收益率为目标，而扣除运营成本后，实际净收益率通常低约1至1.5个百分点。

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胡志明市公寓租赁市场概况

胡志明市是越南最活跃的公寓租赁市场，其驱动因素包括：

• 人口持续增长： 登记居民超过9 triệu人，实际居住人口估计达13至14 triệu人，产生持续不断的租赁需求。
• 外来务工人员及外籍专业人士： 来自其他省份的数十万务工人员，以及集中在Thảo Điền、Phú Mỹ Hưng等区域的庞大外籍社区。
• 新增公寓供应有限： 2022年至2024年间的法律及行政审批延迟收紧了市场供应，推动租金持续上涨。

根据市场数据，胡志明市优质地段的公寓租金每年上涨约5%至10%。希望查阅宏观经济统计数据的读者，可访问越南统计总局。

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各郡租赁收益率：对比表

下表汇总了主要郡区各公寓细分市场的预估毛收益率。数据基于2024年市场现行购买价格和租金水平，仅供参考——实际结果因具体项目而异。

郡区	细分市场	购买价格（tỷ đồng）	租金（triệu/月）	预估毛收益率
第1郡	高端	6至15	20至50	3.5%至4.5%
第2郡（Thảo Điền）	高端	5至12	20至60	4.5%至6%
第7郡（Phú Mỹ Hưng）	中高端	4至10	15至40	4%至5.5%
Bình Thạnh	中端	2.5至5	8至18	4%至5%
第9郡（Thủ Đức市）	中端	2至4	6至12	4%至5.5%
第4郡	中端	3至6	10至20	4%至5%
第6郡	经济型	1.8至3.5	5至10	3.5%至4.5%
Bình Dương（边界区域）	经济型	1.2至2.5	4至8	4%至5.5%

注意： 扣除税费及运营成本后，实际净收益率约低1至1.5个百分点。

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第2郡（Thảo Điền）：胡志明市租赁投资首选热点

Thảo Điền是胡志明市公寓租赁收益率最高的区域，其背后是一个规模庞大且成熟稳定的外籍社区。这里是来自韩国、日本、欧洲及美国、在胡志明市工作的专业人士的首选居住地。

核心亮点：

• 面积80至150 m²的公寓月租金为25至60 triệu đồng。
• The Ascent、Masteri Thảo Điền、Gateway Thảo Điền等项目入住率持续高于90%。
• 由于毗邻国际学校、餐厅及各类为外籍人士服务的配套设施，全年租赁需求稳定。

投资者可在TìmNhàGầnĐây的第2郡房产出售页面搜索Thảo Điền区域的公寓。

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第7郡（Phú Mỹ Hưng）：规划完善的城市新区

Phú Mỹ Hưng是一个经过整体规划的城市新区，拥有完善的基础设施和高品质住宅社区，吸引了众多韩国和台湾家庭以及国内专业人士定居。

投资优势：

• 入住率高，季节性波动极小。
• 2至3卧室公寓月租金为15至40 triệu đồng。
• 自给自足的配套生态系统（国际学校、医院、购物中心），有效促进长期租户留存。

需关注的风险：

• Phú Mỹ Hưng新增供应十分有限，较高的购买价格可能压缩收益率。
• 部分老旧公寓面临来自Nam Sài Gòn（西贡南区）更大范围内新项目的日益激烈竞争。

浏览TìmNhàGầnĐây第7郡公寓。

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Bình Thạnh：紧邻市中心、收益稳健

Bình Thạnh紧邻第1郡，交通便捷，非常适合在中央商务区工作的租户。对于预算在2.5至5 tỷ đồng之间的投资者而言，这里是颇具吸引力的选择。

优势：

• 购买价格比第1郡和第2郡低20%至30%，但要价租金依然具有竞争力。
• 多个项目临近地铁1号线（Bến Thành至Suối Tiên），地铁全面运营后有望带来可观的资本增值。
• 非常适合越南年轻专业人士及注重性价比的外籍租户群体。

浏览Bình Thạnh公寓房源，对比购买价格并估算潜在收益率。

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Thủ Đức（原第9郡）：长期增长潜力之选

Thủ Đức市（由第2郡、第9郡和第12郡合并而成）是一个快速发展的区域，拥有众多高校、高新技术园区，以及大量正在推进中的重大基础设施投资。

Thủ Đức吸引投资者的原因：

• 原第9郡区域的公寓购买价格依然较低，仅需2至4 tỷ đồng，投资者可以较少资本进入市场。
• 租赁需求来自胡志明市高新技术园区的学生、工程师及知识工作者。
• 在创新城市发展总体规划的驱动下，未来5至10年内资产增值潜力强劲。

风险：

• 周边项目的空置率可能较高，尤其在法定假日和学期间隔期间。
• 部分子区域的交通基础设施仍不完善。

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影响净收益率的成本因素

许多新手投资者只计算毛收益率，忽视了实际运营成本，从而产生不切实际的预期。以下是需要纳入考量的常见成本：

成本类型	年度估算
公寓管理费	0.5至1 triệu đồng/m²/年
日常维护及修缮	年租金收入的1%至2%
租金收入个人所得税	收入的5%（若年收入超过100 triệu）
寻找租户的中介费	相当于每次出租1个月租金
空置损失（估算）	每年5%至10%的时间
房产保险	公寓价值的0.1%至0.3%/年

关于租赁房产税务规定，投资者可访问越南财政部，了解最新税率及应税门槛。

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最大化租赁收益率的策略

为实现尽可能高的收益率，投资者应采用以下策略：

1. 根据目标租户群体选择合适的房型面积： 面积50至75 m²的公寓（1至2卧室）通常比大户型产生更高的毛收益率，因为租金与购买价格之比更为有利。

2. 优先选择提供专业租赁管理服务的项目： Vinhomes、Capitaland等众多开发商提供租赁管理服务，有助于缩短空置期并确保收入稳定。

3. 从一开始就设定具有竞争力的租金： 若定价高出市场价10%至15%，将导致空置期延长，显著侵蚀实际收益率。

4. 投资优质家具配置： 精装修公寓的租金可比毛坯交付高出15%至25%，对外籍租户而言尤为明显。

5. 关注基础设施规划动态： 新建地铁线、环形公路及桥梁对未来租金水平和转售价值有重大影响。官方规划信息可在越南建设部获取。

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投资胡志明市租赁房产需警惕的风险

租赁投资并非没有风险。投资者需识别并提前应对以下风险：

• 法律风险： 部分项目尚未取得完整的粉红书（sổ hồng）产权证书，这可能影响正式出租能力及投资者的合法权益。请阅读胡志明市公寓购买流程，了解法律尽职调查步骤。
• 市场风险： 新增公寓供应量突然激增，可能导致特定区域租金下滑。
• 租户风险： 租户违约、拖欠租金或损坏房产。签订清晰的租赁合同并收取合理押金是必要的防范措施。
• 利率风险： 若使用财务杠杆，抵押贷款利率上升可能侵蚀净收益率。请在越南国家银行监测参考利率动态。
• 政策风险： 外国人房产所有权或房地产税收相关法规的变化，可能影响租户群体及资产价值。

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对比：长期租赁 vs. 短期租赁（Airbnb）？

许多投资者在两种模式之间反复权衡：

对比维度	长期租赁	短期租赁（Airbnb）
潜在收益率	4%至6%/年	6%至10%/年（入住率高时）
现金流稳定性	高	低至中等
运营成本	低	高（保洁、预订管理等）
法律风险	低	中至高（相关法规仍在完善中）
管理要求	低	高
最适合	被动型投资者	主动型投资者或拥有管理合作方的投资者

管理时间有限的投资者，应优先考虑在Thảo Điền、Phú Mỹ Hưng或Bình Thạnh等需求稳定区域采用长期租赁模式。浏览胡志明市公寓出租房源，了解当前市场价格行情。

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结语：哪个郡区最适合您的投资策略？

对于每位投资者而言，并不存在唯一"最佳"郡区，因为胡志明市的公寓租赁收益率取决于可用资本、风险承受能力及每位投资者的长期目标：

• 资本充裕，追求稳定与品质： 第2郡（Thảo Điền）或第7郡（Phú Mỹ Hưng）是首选。
• 中等资本，兼顾收益与配套： Bình Thạnh或第4郡是理想选择。
• 资本较少，愿意承担较高风险以换取增长潜力： Thủ Đức（原第9郡区域）值得认真考虑。

在做出投资决策之前，欢迎阅读在胡志明市买房还是租房一文，从更全面的财务视角权衡买与租的利弊。