ホーチミン市の区別マンション賃貸利回り：2025年投資完全ガイド

賃貸利回りとは何か、なぜ重要なのか？

賃貸利回り（rental yield）とは、年間賃貸収入が物件価値に対して占める割合（パーセンテージ）です。投資用マンションの収益性を評価するうえで最も基本的な指標です。

区別すべき利回りの種類が2つあります：

• グロス利回り（gross yield）：（月額賃料 × 12）÷ 購入価格 × 100% で計算します。
• ネット利回り（net yield）：（（月額賃料 × 12）− 年間運営費用）÷ 購入価格 × 100% で計算します。

運営費用には、マンション管理費、個人所得税（現行規定により年間賃貸収入が1億ドン超の場合は売上の5%）、メンテナンス費、空室期間が含まれます。通常、ネット利回りはグロス利回りより1〜1.5パーセントポイント低くなります。

TP.HCMでは、グロス利回り5%以上が長期投資家にとって魅力的とされる水準であり、4%を下回る場合は大幅な価格上昇を期待する場合にのみ適しているとみなされます。

TP.HCM賃貸市場2025年の概況

TP.HCMはベトナム最も活発なマンション賃貸市場であり、以下の要因によって牽引されています：

• 市内人口900万人超に加え、大量の移住者。
• 一部の主要区に集中する大規模な外国人（expat）コミュニティ。
• 総合統計局のデータに基づく急速な都市化の進展。

しかし、2022年から2024年にかけてプロジェクトの法的問題により新規マンションの供給が制限され、販売価格が急上昇した結果、賃貸利回りは以前より低下しました。2025年からは、改正不動産事業法および改正住宅法に基づいて法的問題が解消されるにつれ、供給が徐々に回復しています（法律図書館にて参照可能）。

高級セグメント（4 tỷドン超）は、賃料の上昇より販売価格の上昇が速いため利回りが低くなります。中級セグメント（1.5〜3.5 tỷドン）は、賃貸需要の幅が広いため、より良い利回りが得られる傾向があります。

区別賃貸利回り一覧表

以下の表は、市場の一般的な価格帯に基づいたエリア別グロス利回りの平均推定値をまとめたものです。数値はあくまで参考であり、具体的なプロジェクトによって異なる場合があります。

エリア	典型的なセグメント	平均販売価格	月額賃料	推定グロス利回り
2区（Thảo Điền、An Phú）	高級〜最高級	5〜12 tỷ	2,000〜6,000万ドン	4.5〜6%
7区（Phú Mỹ Hưng）	高級	4〜8 tỷ	1,500〜4,000万ドン	4.5〜6%
Bình Thạnh	中級〜高級	2.5〜5 tỷ	1,000〜2,500万ドン	4.8〜6.5%
1区	高級〜最高級	6〜15 tỷ	2,000〜5,500万ドン	3.5〜5%
4区	中級	2〜3.5 tỷ	800〜1,600万ドン	4.5〜5.5%
9区（TP. Thủ Đức）	手頃〜中級	1.5〜3 tỷ	500〜1,200万ドン	4〜5.5%
10区	中級	2.5〜4 tỷ	800〜1,800万ドン	4〜5.5%
Bình Dương（隣接エリア）	手頃	1〜2 tỷ	350〜800万ドン	4.5〜6%

注意： 実際のネット利回りは、費用と税金を差し引いた後、グロス利回りより1〜1.5パーセントポイント低くなるのが一般的です。

2区・Thảo Điền：外国人市場のホットスポット

Thảo Điền（2区、現在はTP. Thủ Đức管轄）は、TP.HCMの中で外国人からの賃貸需要が最も高いエリアです。韓国、日本、ヨーロッパ、アメリカからの外国人コミュニティは、インターナショナルスクール、レストラン、川沿いの静かな雰囲気を好み、このエリアに集中しています。

Thảo Đienの市場特性：

• 高級プロジェクトの2ベッドルーム（70〜100 m²）は月額2,500〜4,500万ドンで賃貸可能。
• 3ベッドルームやペントハウスは月額5,000〜8,000万ドンに達することも。
• 設備が充実したプロジェクトでは入居率が通常85%以上。
• 2021年以降、販売価格が大幅に上昇し、グロス利回りは以前の6〜7%から4.5〜5.5%の水準に低下。

このエリアに関心をお持ちの投資家は、TìmNhàGầnĐây上のThảo Điềnおよび2区の売り物件をご覧ください。

7区・Phú Mỹ Hưng：計画的な都市開発区域

Phú Mỹ Hưngは整然と計画された都市開発区域であり、韓国人・台湾人コミュニティや国内の経営者家族を引き付けています。このエリアの競争優位性は以下の通りです：

• 整備されたインフラ、広い歩道、豊かな緑。
• インターナショナルスクール、ショッピングセンター、国際病院が集中。
• 賃料が安定しており、他のエリアに比べて変動が少ない。

Phú Mỹ Hưngのグロス利回りはThảo Điềnと同等の4.5〜6%で推移しています。ただし、一部の旧棟（2010年以前建設）では販売価格が著しく低いため、賃料水準が維持できれば利回りがより高くなります。

Phú Mỹ Hưngおよび7区の物件一覧もご参照ください。

Bình Thạnh：高利回りで中心部アクセス良好

Bình Thạnhは、1区との隣接立地、交通インフラの継続的な改善、そしてベトナム人・外国人双方からの賃貸需要により、最も魅力的な賃貸利回りを持つ区のひとつとして台頭しています。

Bình Thạnhの強み：

• Xô Viết Nghệ Tĩnh通り沿いおよびサイゴン川沿いには、眺望に優れた高級プロジェクトが多い。
• 中級セグメント（2.5〜4 tỷドン）ではグロス利回り5〜6.5%。
• 中心部に近いながらも、1区より30〜50%低い販売価格。

合理的な予算内で利回りを最大化したい投資家は、Bình Thạnhのマンションの検討をお勧めします。

立地以外の利回りに影響する要因

利回りは区だけでなく、多くのミクロ要因にも左右されます：

プロジェクトの設備： プール、ジム、24時間セキュリティ、プロフェッショナルなロビーは、設備が不足するプロジェクトと比べて賃料を10〜20%引き上げる効果があります。

階数と向き： 高層階、東向きまたは南西向き、開けた眺望の物件は、賃料が5〜15%高くなる傾向があります。

内装： 高品質な家具付きで引き渡される物件は、家具なしの物件に比べて20〜30%高い賃料を設定でき、同時に質の高い入居者を引き付けます。

管理費： 月額管理費はm²あたり15,000〜30,000ドンが一般的です。最高級プロジェクトでは管理費が高く、ネット利回りに大きく影響する場合があります。

空室率： 年間1〜1.5ヶ月の空室期間（約8〜12%）を財務計画に織り込み、キャッシュフローの「穴」が生じないよう備えてください。

マンション賃貸時のコストと税金

投資家は以下のコスト項目を財務モデルに適切に組み込む必要があります：

1. 賃貸収入に対する個人所得税： 年間賃貸収入が1億ドン（月額約830万ドン）を超える場合、総売上の5%。詳細は財務省の規定をご参照ください。
2. マンション管理費： セグメントによって月額m²あたり15,000〜40,000ドンが一般的。
3. 定期メンテナンス費： 塗装・設備交換として5〜7年ごとに物件価値の1〜2%を目安に計上。
4. 仲介手数料： 通常、1年契約で賃料1ヶ月分。
5. 賃貸契約公証費（該当する場合）：数十万ドン程度。

実際のネット利回り計算例：物件価格3 tỷドン、月額賃料1,500万ドンの場合：

• グロス利回り：（1,500万 × 12）÷ 3 tỷ × 100% = 6%。
• 個人所得税（5%）控除：1,500万 × 5% × 12 = 年間900万ドン。
• 管理費控除（例：70 m² × 20,000 × 12）：年間1,680万ドン。
• 空室1ヶ月控除：1,500万ドン。
• 推定ネット利回り：（1億8,000万 − 900万 − 1,680万 − 1,500万）÷ 3 tỷ × 100% ≈ 4.6%。

投資家が認識すべきリスク

TP.HCMにおけるマンション賃貸投資にはリスクが伴います。以下は最も一般的なリスクです：

• プロジェクトの法的リスク： 一部のプロジェクトは登記証明書（sổ hồng）が未完備であり、正式な賃貸や転売が困難です。購入前に必ず法的確認を行ってください（TP.HCMマンション購入9ステップも参照）。
• 金利リスク： レバレッジ（銀行融資）を利用している場合、金利上昇により賃貸収益がすべて消えてしまう可能性があります。ベトナム国家銀行で金利動向を確認してください。
• 市場リスク： 特定エリアでの新規供給の急増により、賃料が下落する可能性があります。
• 入居者リスク： 家賃滞納、物件の損傷、契約違反。
• 為替リスク（外国人投資家向け）：収入はVNĐ建てである一方、元本は外貨建て。

賃貸利回り最大化の戦略

経験豊富な投資家がよく用いる戦略をいくつかご紹介します：

最高級ではなく中級セグメントを選ぶ： 2〜3.5 tỷドンのマンションは、6 tỷドン超の物件より賃貸需要が広く競争が少ないため、一般的に良い利回りが得られます。

インフラ発展中のエリアに投資する： 各メトロ路線（特に既に開通しているベンタイン〜スオイティエン間のメトロ1号線）は、Bình Thạnh、Thủ Đứcなど沿線の不動産価値を高めています。

短期より長期賃貸を選ぶ： 長期賃貸（12ヶ月以上）は安定性が高く、空室率の低減と新規入居者探しのコスト削減につながります。短期賃貸（Airbnb）は収益が高い場合もありますが、法的リスクや管理の複雑さが伴います。

高品質な家具付きで引き渡す： 家具に1億〜2億ドン追加投資することで、月額賃料を300〜500万ドン引き上げることができ、家具投資の回収期間は2〜3年となります。

専門の管理会社を活用する： 不動産管理会社は賃料収入の8〜12%の手数料を徴収しますが、時間の節約と入居者満足度の向上に貢献します。多忙な投資家や遠隔地の投資家に適しています。

賃貸利回りと他の投資チャネルの比較

マンション賃貸利回りの価値を正確に評価するためには、比較の視点が必要です：

投資チャネル	年間期待利回り	流動性	リスク
TP.HCMマンション賃貸	4〜6.5%（グロス）	低〜中	中
銀行預金	4.5〜5.5%	非常に高い	非常に低い
国債	4〜5%	高い	非常に低い
株式（VN-Index）	変動大	高い	高い
郊外の土地	0〜2%（純賃貸収益）	低い	中〜高

マンション賃貸の優位点は、賃料からの受動的収入と長期的な資産価値上昇のポテンシャルを組み合わせられる点です。TP.HCMでは、中心部および発展エリアのマンション価格が長期的に年間5〜10%上昇した実績がありますが、将来的な保証はありません。

TP.HCMの賃貸中マンションを探すには、TìmNhàGầnĐây賃貸物件一覧ページをご覧ください。